物业管理师辅导：普通住宅市场的风险

　　在经济处于发展中的国家或地区，比如在中国，住宅具有极大的市场需求。住宅也是房地产投资者最容易参与的一种投资项目类型。在住宅市场中，主要的商业经营方式有出售和出租两类。目前在中国，住宅市场主要以出售方式为主。如果住宅能在市场中比较顺利地被出售，对投资开发者来说，这种投资开发便是一种短期投资行为，与其它类型房地产相比，它具有投资回收快、投资过程简单。也正因此，普通住宅市场的投资风险会相对小些。不过中国的住宅市场面临着一种特殊环境，即住宅低租金制、住宅市场出售以及住宅被无偿分配等三种形式并存。这种环境给住宅在市场上销售带来了很大的风险。

　　我们知道，住宅在市场上的销售价格是影响住宅投资效益的最主要因素。一般的住宅购买

　　在通过比较住宅的销售价格、住宅的位置与周围环境、住宅的使用功能等因素时，通常是将销售价格作为最优先考虑的因素。这是因为，对住宅的购置通常需要很大一笔资金，可能占购买者全部积蓄的很大一部分。因此使购买者必须将自己所能承受的价格作为第一位因素来考虑。在某一价格可以接受的前提下，消费者才再对其它因素加以分析和考虑，从而做出购买决定。因此，投资者必须根据住宅的销售对象确定相适应的销售价格。然而在中国，住宅市场中的交易价格一般都远远超过普通人士的购买能力，因此在还存在住宅低租制和统一分配的形式的情况下，房屋的市场就非常有限，这无疑也影响了住宅市场的发展。改革住房体制的一个重要方面就是改变这种对住宅出售起阻碍作用的风险环境。