实务辅导：项目基地现状资料的搜集

　　① 地形状况；

　　② 地上物状况；

　　③ 邻地状况；

　　④ 基地四周道路、给排水状况；

　　⑤ 附近公共设施及交通状况。

　　(五)交通流量资料的搜集

　　常见的交通流量资料搜集的方式可由调研人员用计数器在道路旁测算，但因为车种、行人等内容都要调研，调研员常常需要2～3人或以上，因此也可利用摄像机在基地两侧作定点定时拍摄，再由录像带计算各种车辆的流量，这种方式较省钱省力，而且可以重复观察现场交通状况。

　　(六)人文社会经济资料的搜集

　　房地产业属于资本密集行业，有带动相关行业发展效果，但是国内普遍存在的现象却是许多开发商抢搭景气市场列车，一窝蜂地推出市场潮流产品，致使国内市场到处充斥　不符区域人文背景或经济发展程度的房地产产品。

　　1．人口： 

　　2．职业或行业类别比例： 

　　3．产业结构： 

　　4．流动人口： 

　　除了以上几项因素外，区域内人口的年龄、教育程度、家庭收入等都是进行房地产项目定位时可供参考的资料。

　　(七)公共设施资料的搜集

　　公共设施建设在城市发展过程中是非常重要的，要根据各地区的人口、土地使用、交通运输等现状及未来发展趋势，由政府拟定公共设施的项目、位置与面积，以提高人民生活水平及确保良好的生活品质，因此公共设施的多少及完善与否直接影响房地产的品质及价格。 

　　(八)商圈资料的搜集

　　一般所谓的“商圈”，是指从事购买行为及选择到某处购物其所分布的地区范围，在此商圈内所需考虑的条件包括：家庭户数、人口特性、生活形态、消费行为等。针对商圈内的人口密度、消费能力，以及人潮、交通流量等可将商圈区分为下列几种类型：

　　1．邻里中心型：大约半径在一公里，一般称为“生活商圈”。

　　2．大地区中心型：通常指公交路线可能延伸到达的地区，其覆盖面则比生活商圈更广，一般称为“地域商圈”。

　　3．副城市中心型：通常指公交路线集结的地区，可以转换而形成交通辐射地区。

　　4．城市中心型：又可以称为中央商务区(CBD)，其覆盖范围包括整个都市四周，车潮或人潮流量的层面来自四面八方。  

　　(九)房地产市场景气资料的搜集

　　房地产景气究竟是指价格、销售率、总销售金额、销售速度，还是交易量呢?一般人常看到房价、销售率或成交总金额不及市场最热闹的时候，就认为市场不景气，但仔细想想，一个“有价无市”的情况，哪有景气可言?反过来看即使房价普遍下跌，总销售金额也许未增加，但交易却十分活跃，难道不表示市场景气好转吗?至于销售率及消化速度只是交易量的一个结果，所以房地产市场的“景气”衡量标准界定在交易量上是较客观的。

　　(十)销售资料的搜集

　　楼书销售资料包括海报、销售现场资料及其他资料等。

　　1．销售海报楼书及广告： 

　　2．销售现场资料： 

　　3．其他销售资料： 

　　从市场调研搜集而来的资料及信息，还需整理分析，而在整理资料时要注意以下方法和原则：

　　1．编码：用数字符号代表资料，使资料易于编入适当类别，分类处理、归档，以便日后取用和寻找。

　　2．制表：将已分类的资料有系统地制成各种统计表格，以便分析或比较，便于查询和利用。

　　3．分析与解释：因绝大多数资料的搜集都来自二手资料，所以为保证资料的可靠性必须再次查询，并针对所需的资料详细记录，如客户所在区域、对面积大小韵反应、楼层等，以便做进一步深入分析及正确解释。  

　　(十一)竞争项目资料的搜集

　　竞争项目所在的区域范围可大可小，视资料搜集的目的而定。在同一区域内除了同类型产品是主要竞争项目外，其他类型不同的产品，因会吸收同区域内的客源，有时也需特别注意其发展方向。至于区域外的项目，即使是同类型的，也无需作为竞争项目深入了解。 

　　(十二)租金资料的搜集

　　租金根据房屋种类、房龄、外观、地段、环境等而有所不同。分述

　　住宅：住宅可分为普通住宅、公寓及别墅。须注意住宅产品应靠近学校、公园、市场；公寓若面临交通要道则可兼办公室，其出租效益较高。

　　办公楼：办公楼区位必须具备交通顺畅、金融机构聚集、商圈成熟、人潮持续等条件，这也是定位应参考的条件，一般根据路段、房龄、外观等分为甲、乙、丙三级。

　　商店：商店的租金效益在各类房产中最高。越繁荣的街道，其两旁商店的租金越高，甚至带动其巷道内商店租金也日益高涨，因此商店一定要注意其与商圈发展性。

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