房地产估价的本质
为了进一步理解和把握房地产估价的含义，做好房地产估价工作，还应对房地产估价的本质有下列5点认识。
(一)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
中国在20世纪80年代开始恢复房地产估价活动时，为了避免与传统政治经济学中的价值内涵——“劳动价值”相混淆而引起一些不必要和无意义的争论或者产生误解，特别是当时人们对本质上不是劳动产品的土地，否认它有价值或者对它是否有价值存在很大分歧，从而采用了“价格评估”的称谓而未采用“价值评估”的称谓。
价值(value)和价格(price)之间的关系及本质区别是：价值是物的真实所值，是内在的，是相对客观和相对稳定的，是价格的波动“中心”;价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实，它因人而异，时高时低。现实中由于定价决策、个人偏好或者交易者之间的利害关系和无知等原因，时常会出现“低值高价”或者“高值低价”等价格背离价值的情况。因此，为了表述上更加科学、准确，减少估价的主观随意性，也为了与国际上通行的估价理念、理论相一致，便于对外交流沟通，应当强调房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。
还需要指出的是，虽然估价是评估价值，而且理论上是价值决定价格，但在估价实践中一般是通过外表的价格来了解内在的价值。另外，价值和价格的内涵虽然在估价理论上有上述严格区分，但由于习惯等方面的原因，有时并不对它们作严格意义上的区别，可以交换使用。
(二)房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
估价(valuation，appraisal)与通常意义上的定价(pricing)有本质不同。估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人自己的行为，即诸如卖方要价、买方出价或者买卖双方的成交价等，应由交易当事人自己决定。交易当事人出于某种目的或者需要，可以使其要价、出价或者成交价低于或高于价值。例如，根据国家产业政策，政府为了鼓励某些产业发展，在向其提供土地时可以给予价格优惠;或者为了限制某些产业发展，可以对其实行高地价政策。至于私人之间的让利交易就更不用讲了。
再进一步从估价是一种广义的“定价”来说，虽然价值总的讲是一种主观的东西，估价在表面上或形式上也是一种主观活动，看上去是估价师在给估价对象定价，并且由于房地产具有不可移动、独一无二、价值量大等特性，不存在大量相同房地产的交易，同一宗房地产交易的参与者数量一般也很少，许多情况下甚至只有一两个买者，从而房地产成交价格容易受交易者的动机、偏好等个别情况的影响，但是对于房地产估价师或者某个市场参与者而言，房地产价值则是客观的、由市场力量决定，即房地产价值是由众多的市场参与者的价值判断而非个别市场参与者的价值判断所形成。因此，房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。换句话说，房地产估价是基于房地产价值本来就存在，房地产估价师只是运用自己的估价专业知识和经验去“揭示”或者“发现”房地产的价值，而不是去“发明”或者“创造”房地产的价值。在具体模拟市场给某个估价对象“定价”时，房地产估价师应考虑该估价对象的潜在客户群是如何思考和分析的，即要模拟估价对象潜在客户群的思维进行估价，避免以自己的偏好来判断，更不应把自己主观想象的某个“价值”强加给估价对象。
(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
估价行业之外的人通常认为，估价机构和估价师评估出的价值应是可以实现的或者八九不离十，否则就要赔偿相应的损失。实际上，估价是估价机构和估价师以专业机构和专家的身份发表对估价对象价值的专业见解、看法或观点，而不应被视为估价机构和估价师对估价对象可实现价格的保证。虽然估价是提供价值意见而不是作价格保证，但并不意味着估价机构和估价师可以随意发表这种意见并对其意见可以不负责任。根据提供的专业意见的用途和作用，可分为两种不同性质的估价：一是鉴证性估价(或称证据性估价、公证性估价);二是咨询性估价(或称参考性估价)。为估价委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，即估价报告是给委托人以外的特定第三方特别是给众多的不特定的第三方使用，例如为上市公司关联交易提供参考依据的估价，估价报告具有“公共产品”性质，通常属于鉴证性估价。为估价委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，例如为委托人确定投标报价提供参考的估价，估价报告是一种“私人产品”，通常属于咨询性估价。在这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。
目前，已有一些法律法规规定了估价的法律责任：①《中华人民共和国刑法》(2006年6月29日修正文本)第一百九十八条规定：“保险事故的鉴定人、证明人、财产评估人故意提供虚假的证明文件，为他人诈骗提供条件的，以保险诈骗的共犯论处。”第二百二十九条第一款规定：“承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。”该条第二款规定：“前款规定的人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。”该条第三款规定：“第一款规定的人员，严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。”第二百三十一条规定：“单位犯本节第二百二十一条至第二百三十条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照本节各该条的规定处罚。”②《中华人民共和国公司法)(2005年10月27日中华人民共和国主席令第42号公布，以下简称《公司法》)第二百零八条规定：“承担资产评估、验资或者验证的机构提供虚假材料的，由公司登记机关没收违法所得，处以违法所得一倍以上五倍以下的罚款，并可以由有关主管部门依法责令该机构停业、吊销直接责任人员的资格证书，吊销营业执照。承担资产评估、验资或者验证的机构因过失提供有重大遗漏的报告的，由公司登记机关责令改正，情节较重的，处以所得收入一倍以上五倍以下的罚款，并可以由有关主管部门依法责令该机构停业、吊销直接责任人员的资格证书，吊销营业执照。承担资产评估、验资或者验证的机构因其出具的评估结果、验资或者验证证明不实，给公司债权人造成损失的，除能够证明自己没有过错的外，在其评估或者证明不实的金额范围内承担赔偿责任。”③《中华人民共和国证券法)(2005年10月27日中华人民共和国主席令第43号公布，以下简称《证券法》)第一百七十三条规定：“证券服务机构为证券的发行、上市、交易等证券业务活动制作、出具审计报告、资产评估报告、财务顾问报告、资信评级报告或者法律意见书等文件，应当勤勉尽责，对所依据的文件资料内容的真实性、准确性、完整性进行核查和验证。其制作、出具的文件有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，给他人造成损失的，应当与发行人、上市公司承担连带赔偿责任，但是能够证明自己没有过错的除外。”
不论是何种性质的估价以及承担的法律责任的大小如何，估价机构和估价师都应认真对待，勤勉尽责地去完成。其中鉴证性估价应“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”。本书讲的主要是鉴证性估价。
(四)房地产估价会有误差，但误差应在合理的范围内
在一般人看来，合格的估价师对同一房地产评估出的价值应相同;对于为交易提供参考依据的估价，评估出的价值是否正确还应当用事后的实际成交价格来检验。但在实际中，评估出的价值与实际成交价格通常有差异甚至差异较大;即使是聘请合格的估价师对同一房地产在同一时间的同种价值进行重新评估，不同的估价师评估出的价值往往也不相同。这就产生了估价准确性的问题。
对估价准确性问题的全面认识包括下列几点：
(1)即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的价值意见，只会得出近似的价值意见。因为估价总是在信息不完全及存在许多不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。
(2)所有的评估价值都会有误差，即：评估价值=真实价值+误差。估价对象的真实价值只是理论上存在，实际中不可得知，因此评估价值有误差是必然的。即使是对高度、面积、重量等一般物理量的测量，虽然被测量物和测量工具通常是有形的实物，但也不可避免地存在误差。更何况是估价，它在某种意义上是选用无形的估价方法等去测量看不见、摸不着的价值，存在误差也就不难理解了。
(3)不能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差。在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是±10%，有时放宽到±15%，对于难度很大的估价业务甚至放宽到±20%。如果评估价值超出了误差范围，即可以认为估价师存在“专业疏忽(professional negligence)”。但以误差范围来判断估价的准确性，在英国估价行业内一直有争议。虽然如此，估价误差还应有个度，误差应在合理范围内，因此就需要确定一个合理的误差范围，上述英国的估价误差范围值得借鉴。
(4)判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较。由于真实价值不可得知，便出现了两种替代真实价值的选择：一是实际成交价格;二是合格的估价师的重新估价结果。因为评估价值一般是在一系列正常交易假定条件下最可能的价格，而实际成交时的交易情况不一定是正常的，从而实际成交价格不一定是正常市场价格，所以一般不能采用实际成交价格，而应采用合格的估价师(通常为公认的具有较高专业胜任能力的若干名估价专家)对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的重新估价结果。
(5)即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或者准确性，但在实际估价鉴定中并不轻易直接评判一个评估价值的对与错和误差大小，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏、在估价过程中有无失误等，间接对其估价结果予以肯定或否定。
为了使评估价值更加客观合理，防止不同的估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点评估出的价值出现较大偏差，相关估价国际组织、区域组织以及许多国家和地区的估价组织或者政府部门制定了指导估价师从事估价业务的技术规范和职业道德规范的估价标准、规则、指南、指引等。例如，国际估价标准委员会(International Valuation Standards Committee，IVSC)制定并努力推广《国际估价标准》(International Valuation Standards，EVS)，欧洲估价师协会联合会(The European Group of Valuers' Associations，TEGoVA)制定了《欧洲估价标准》(European Valuation Standards，EVS)，美国估价促进会估价标准委员会(The Appraisal Standards Board of The Appraisal Foundation)制定了《专业估价操作统一标准》(Uniform Standards of Professional Appraisal Practice，USPAP)，英国皇家特许测量师学会(Royal Institution of Chartered Surveyors，RICS)制定了《皇家特许测量师学会估价标准》(RICS Valuation Standards)，日本制定了《不动产鉴定评价基准》，中国台湾地区内政部制定了《不动产估价技术规则》，香港测量师学会制定了《香港测量师学会物业估值准则》(The HKIS Valuation Standards on Properties)，中国内地制定了国家标准《房地产估价规范》并发布了《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》等。
(五)房地产估价既是一门科学也是一门艺术
正确的房地产价值分析、测算和判断必须依靠科学的估价理论和方法，但又不产市场是地区性市场，各地的房地产市场行情和价格影响因素可能各不相同，而且影响房地产价格的因素众多，其中许多因素对房地产价格的影响难以准确把握和量化，从而房地产价值不是简单地套用某些数学公式或者数学模型就能够测算出来的。数学公式或者数学模型中的一些参数、系数等，有时也要依靠房地产估价师的实践经验作出判断。此外，每种估价方法都是从某个角度或者某个方面建立起来的，它们或多或少存在一些局限性。在估价实务中尽量同时采用多种估价方法进行估价，就是出于对不同估价方法局限性的调整和综合平衡的考虑。针对不同的估价对象，如何选用合适的估价方法，如何对不同估价方法测算出的结果进行取舍、调整得出最终的估价结果，这个过程是房地产估价师对房地产市场规律的把握，对估价理论和方法的掌握以及其实务操作能力的综合体现。最终的估价结果是否客观合理，也依赖于房地产估价师的判断力。因此，可以说房地产估价不仅是一门科学，也是一门艺术。
基于房地产估价既是科学又是艺术，世界上许多国家和地区规定要成为执业的房地产估价师，不仅应具有相当程度的估价理论知识，而且应具有一定年限以上的估价实践经验。例如，中国台湾地区《不动产估价师法》第五条规定：“领有不动产估价师证书，并具有实际从事估价业务达二年以上之估价经验者，得申请发给开业证书。不动产估价师在未领得开业证书前，不得执行业务。”
虽然房地产估价也是一门艺术，但房地产估价师仍应努力把握房地产价格影响因素，科学量化它们对房地产价格的影响，从而不断增加房地产估价的科学成分，减少其“艺术”成分，提高估价的客观性。