1.房地产交易成交的条件是( )。
A.最高买价≥成交价≥最低卖价
B.最低卖价≥成交价≥最高买价
C.成交价≥最高买价≥最低卖价
D.最低卖价≥最高买≥成交价
2.房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/㎡(年末收取)，出租运营费用为每年50元/㎡。假设折现率为5%，风险补偿为200元/㎡，则该房地产的期房价格为( )元/㎡。
A.3300
B.3324
C.3335
D.3573
3.某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000㎡的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为( )元/㎡。
A.100
B.300
C.600
D.900
4.某套住宅的套内建筑面积为145㎡，套内使用面积为132㎡，应分摊的公共部分建筑面积为9㎡，按套内使用面积计算的价格为3500元/㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/㎡。
A.3000
B.3277
C.3295
D.3599
5.建筑物的所有权可以分为独有、共有和( )三种。
A.区分共有
B.区分所有
C.公有
D.私有
6.甲、乙两块土地，甲土地的单价2000元/m2，容积率为2;乙土地的单价为2800元/m2，容积率为2.5，假设两块土地其他条件相同，则明智的购买者应购买( )。
A.甲土地
B.乙土地
C.价格低者
D.价格高者
7.承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/㎡。现市场上类似住宅的年租金为600元/㎡。若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为( )万元。
A.6.19
B.6.42
C.7.20
D.9.58
8.下列不属于工程质量造成的房地产价值损失是( )。
A.墙体开裂
B.室内空气质量不符合国家标准
C.屋顶、卫生间漏水
D.规划变更、设计变更
9.对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向( )申请确认。
A.开发商
B.房屋所在地居委会
C.法院
D.城市规划行政主管部门
10.房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常估价时点为( )，估价对象为( )状况。
A.现在，历史
B.现在，现在
C.历史，现在
D.未来，现在
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11.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是( )。
A.独立、客观、公正原则属于普适性原则
B.合法原则属于一般性原则
C.最高最佳使用原则属于技术性原则
D.谨慎原则属于一般性原则
12.以下哪种估价方法求得的价值更趋向于最高买价?( )。
A.收益法
B.成本法
C.假设开发法
D.市场法
13.为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/㎡，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于( )㎡。
A.3790元/㎡
B.4238元/㎡
C.4658元/㎡
D.4663元/㎡
14.房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以( )状况为参照系进行的。
A.可比实例房地产
B.估价对象房地产
C.标准房地产
D.类似房地产
15.引起真正的房地产自然增值的原因是( )。
A.装修改造
B.需求增加
C.通货膨胀
D.改进物业管理
16.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( ) 元/㎡。
A.2139
B.2146
C.2651
D.2659
17.下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是( )。
A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格
B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格
C.在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格
D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价
18.在评估投资价值时，折现率是( )
A.社会一般的收益率
B.收益法中的资本化率
C.投资者要求的满意收益率
D.投资者要求的最低收益率
19.某宗房地产建筑面积2000㎡，土地面积4000㎡，若保持现有用途价值3000元/㎡;经过装修改造，装修费用200元/㎡，售价2600元/㎡;装修后改变用途需补地价600元/㎡，售价2800元/㎡;若拆除建筑物拆除费用300元/㎡，残值50元/㎡，地价1800元/㎡，则该宗房地产的最适合处理方式为( )。
A.保持现有用途
B.装修改造
C.装修后改变用途
D.拆除建筑物
20.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于( )万元。
A.536
B.549
C.557
D.816
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21.报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在( )。
A.期初
B.期中
C.期末
D.年末
22.经济适用住房的利润应控制在( )以下。
A.2%
B.3%
C.5%
D.7%
23.某宗地面积为5000 ㎡，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/㎡，拟进行改造，批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/㎡，则理论上应补交地价( )万元。
A.1250
B.1750
C.2050
D.2150
24.某宗房地产2006年6月成交价格为3500元/m2，以2006年1月为基期的该地区该类房地产2006年6月至2007年6月的价格指数分别为103、102、104、99、97、101、92、99、100、100、104、105、116，则该宗房地产于2007年6月的价格接近( )元/m2。
A.13806
B.3941
C.3980
D.4155
25.标准深度是指标准宗地的( )
A.街道宽度
B.临街深度
C.街道长度
D.街道曲度
26.基准地价是城市中均质区域内的土地( )。
A.最低价格
B.最高价格
C.平均价格
D.成交价格
27.关于估价假设，要防止出现以下3种情况不包括( )。
A.滥用估价假设
B.不明确估价假设
C.无针对性地列举一些与本估价项目无关的估价假设
D.对不能肯定、而又必须予以明确的前提条件提出假设
28.( )是防范风险的最后一道防线。
A.估价师声明
B.估价的假设和限制条件
C.内部审核估价报告
D.估价报告应用有效期
29.不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为( )。
A.掌握的有关信息不同
B.作出的估价师声明不同
C.估价对象状况不同
D.委托人不同
30.下列关于征收与征用区别的说法中，正确的是( )。
A.征收具有强制性，而征用不具有强制性
B.征收涉及土地产权的变更，征用不涉及土地产权的变更
C.征收涉及土地所有权的变更，征用不涉及土地所有权的变更
D.征收必须是出于公共利益需要，征用可以不是出于公共利益需
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31.下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。
A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
32.不属于房地产自身因素的是( )。
A.区位
B.实物
C.权益
D.经济
33.“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。
A.给水、排水、电力、通信
B.给水、排水、燃气、热力
C.排水、电力、通信、燃气
D.排水、电力、通信、热力
34.房地产权益因素不包括( )。
A.权利状况
B.使用管制
C.相邻关系
D.税收优惠
35.一般而言，对同一房地产的征收价值正确的描述为( )。
A.征收价值大于其课税价值
B.征收价值小于其抵押贷款价值
C.征收价值小于其成本价值
D.征收价值小于其市场价值
参考答案：
1.A 2.C 3.D 4.A 5.B
6.A 7.A 8.D 9.D 10.A
11.D 12.A 13.D 14.C 15.B
16.D 17.C 18.D 19.D 20.B
21.C 22.B 23.B 24.B 25.B
26.C 27.D 28.C 29.A 30.C
31.C 32.D 33.A 34.D 35.A